Bolig og byggeri
Salg af bolig - gode råd
Inden du underskriver en formidlingsaftale med en ejendomsmægler, er det en god idé at overveje dine behov og forventninger grundigt. Få gode råd til, hvad du skal overveje, før du laver en aftale med en ejendomsmægler.
Når du sælger via en ejendomsmægler, har mægleren pligt til at stå for nogle opgaver, mens du eventuelt selv kan stå for andre. Så kan du spare en del af udgiften til mægler. Du kan fx selv vise din bolig frem.
Flere boligportaler på nettet giver dig mulighed for fx at sammenligne forskellige mægleres liggetider, salgspriser og prisjustering. Det kan være et godt værktøj, når du skal vælge, hvem du vil indhente tilbud fra. Men brug informationen med omtanke. Lange liggetider eller lavere salgspriser er ikke altid et udtryk for mæglers evner. Det kan også skyldes forhold som boligernes beliggenhed eller stand. Også andre forhold end dem, du kan se på portalerne, kan være vigtige for dig. Det kan være mæglerens personlighed eller kendskab til lokalområdet.
Overvej, hvad der er vigtigst for dig, før du sammen med mægler sætter pris på din bolig. At du får en høj pris, eller at boligen bliver solgt hurtigt? Sætter du prisen urealistisk højt fra begyndelsen, risikerer du, at boligen i sidste ende bliver solgt for en lavere pris, end hvis den var sat til salg for en realistisk pris fra begyndelsen.
Overvej, gerne sammen med en mægler, hvilken annoncering, der passer bedst til salget af netop din bolig. Foretrækker du nogle bestemte medier frem for andre, fx annoncer på nettet frem for avisannoncer? Vil du bruge alle annoncekroner i starten eller gemme lidt til at sætte gang i interessen igen efter nogle måneder?
Overvej også, om alle ejendomsmæglerens forslag til markedsføring er nødvendige.
Vil du have din bolig vist med billede på uafhængige boligportaler, så undersøg, om ejendomsmægleren tillader det. Få det skrevet ind i din aftale med mægler.
Markedsføring af boligen er en af de opgaver, du selv har mulighed for at stå for. Det kan dog ikke altid betale, da mæglerne ofte har nogle særlige favorable aftaler med fx avisernes boligsektion.
Afstem dine forventninger til processen med mægler, før du indgår en aftale. Vil du fx have skrevet ind i aftalen, at det er den person, du indgår aftalen med, der også står for salgsopgaverne fremover? Foretrækker du kort telefonisk orientering efter hver fremvisning eller faste statusmøder?
Den aftale, du indgår med mægleren, kaldes en formidlingsaftale. Formidlingsaftalen vil typisk være et standarddokument udviklet af branchen. Du bør gå alle punkter igennem og overveje, om du er enig, inden du skriver under.
Undersøg, om formidlingsaftalen afviger fra branchens standarder. Vær særligt opmærksom på overskrifter som ”Andre vilkår”, ”Individuelle vilkår” eller ”Ændring/tillæg til aftale”. Ikke alle afvigelser er problematiske, men de kan have stor praktisk eller økonomisk betydning.
Før du skriver under på formidlingsaftalen, kan du forhandle prisen med mægleren. Mange ejendomsmæglere er villige til at forhandle om salæret eller andre poster. Selvom du kun får et nedslag i salæret på et par procent, kan du spare flere tusinde kroner.
Husk altid at tage aftalen med hjem og læse den grundigt igennem, inden du skriver under.
Nogle ejendomsmæglere opererer med ”Solgt eller gratis”, hvor du ikke betaler salær, hvis boligen ikke bliver solgt i løbet af den aftalte periode. Du skal dog selv betale udgifter til huseftersyn, fx tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærkning.
Hos andre mæglere skal du også dække de udgifter, mægler har haft i forbindelse med annoncering og indhentelse af dokumenter, uanset om din bolig bliver solgt. Spørg derfor altid om, hvad det vil koste, hvis boligen ikke bliver solgt.
Hvordan den endelige aftale kommer til at se ud, afhænger af den enkelte mægler og dine ønsker til blandt andet pris og liggetid.
Når du laver en aftale med en ejendomsmægler om at stå for salget af din bolig, binder du dig i en periode på typisk 6 måneder. Aftalen kan opsiges uden varsel, men det kan være dyrt at afbryde samarbejdet med mægler før tid. Spørg altid, inden du skriver under på aftalen, om hvad det koster, hvis du opsiger samarbejdet undervejs.
Ønsker du at få en erstatning eller at få nedsat ejendomsmæglerens salær, fordi ejendomsmægleren ikke har levet op til jeres aftale, skal du klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling. Det er et uvildigt nævn, der behandler klager fra forbrugere over ejendomsmæglere og andre, der beskæftiger sig med tilsvarende bolighandel.
Klagenævnet behandler alle uenigheder mellem forbrugeren og ejendomsmægleren. Klagenævnet beslutter, om ejendomsmægleren skal betale erstatning eller godtgørelse til dig, og om ejendomsmægleren skal have et lavere eller intet salær.
Mener du, at ejendomsmægleren har optrådt på en måde, så han eller hun bør få en advarsel, bøde eller få frakendt retten til at arbejde som mægler fremover, skal du klage til Disciplinærnævnet for ejendomsmæglere.
Disciplinærnævnet behandler klager over ejendomsmæglere, der ikke har levet op til deres forpligtelser i henhold til loven eller god ejendomsmæglerskik.
Disciplinærnævnet kan give advarsler og bøder til den enkelte ejendomsmægler og til ejendomsmæglervirksomheden. I særlige tilfælde kan nævnet helt eller delvis frakende ejendomsmægleren retten til at fungere som ejendomsmægler.
Energimærkningen skal udføres af et certificeret energimærkningsfirma. Ved energimærkningen vil firmaet placere din bolig på en skala fra A-G, hvor A er delt op i A2020, A2015 og A2010. Du får udleveret en energimærkningsrapport. Rapporten viser boligens energiforbrug og udpeger blandt andet tre konkrete forslag til energiforbedringer.
Før du vælger firma, så indhent tilbud flere steder. Der kan måske være penge at spare. Vær opmærksom på, at der er en øvre grænse for, hvor meget det må koste at få energimærket en mindre bolig.
På Energistyrelsens hjemmeside kan du se en oversigt over maksimumpriserne.
Energimærket skal fremgå af salgsannoncer for boligen.
Har energimærkningsfirmaet ikke udført arbejdet korrekt, skal du i første omgang klage til energimærkningsfirmaet. Du kan klage over faglige og kvalitetsmæssige problemer med energimærkningen.
Energimærkningsfirmaet behandler klagen og sender en skriftlig afgørelse. Du kan klage over energimærkningsfirmaets afgørelse til Energistyrelsen.
Du finder en klagevejledning her
På SparEnergi.dk finder du en liste over firmaer, der laver energimærkning.
På listen finder du blandt andet kontaktoplysninger på de enkelte firmaer. Du kan også se, om et firma har fået en påtale fra Energistyrelsen for at have begået fejl i sit arbejde med at energimærke bygninger.
Ejendomsmægleren eller en ansat hos et ejendomsmæglerfirma kan rådgive dig og udføre alt arbejdet eller en del af det i forbindelse med et salg. En ejendomsmægler skal være registreret i Erhvervsstyrelsens ejendomsmæglerregister. En ejendomsmægler må kun repræsentere den ene part i en bolighandel. Det vil typisk være dig, som sælger din bolig.
Der er stor forskel på, hvad advokater tilbyder i forbindelse med en bolighandel. Nogle advokater tilbyder de samme ydelser som en ejendomsmægler, mens andre kun deltager i de juridiske dele af salget.
En advokat må kun rådgive den ene part i en bolighandel.
Ønsker du en advokat til at rådgive i forbindelse med salget, bør du sikre dig, at advokaten har specialiseret sig inden for bolighandel.
En bygningssagkyndig udarbejder en tilstandsrapport for ejendommen. En bygningssagkyndig skal være beskikket af Sikkerhedsstyrelsen. En bygningssagkyndig er ofte en arkitekt eller bygningskonstruktør, der er specielt uddannet til at udarbejde tilstandsrapporter. En tilstandsrapport skal være en objektiv gennemgang af ejendommens synlige skader. En tilstandsrapport er som en del af Huseftersynsordningen en betingelse for at tegne ejerskifteforsikring.
En konsulent fra et certificeret energifirma udfører energimærkning af boligen. Det er Energistyrelsen, der står for energimærkningsordningen. En energikonsulent er ofte en ingeniør eller arkitekt, der er specielt uddannet til at gennemføre energimærkning af boliger. Energimærket skal fremgå af salgsannoncer for boligen.
Eleftersyn af boligen skal være udført af en autoriseret elinstallatørvirksomhed. Det er Sikkerhedsstyrelsen, der står for ordningen. Et eleftersyn vurderer elinstallationernes funktionsdygtighed og lovlighed og er som en del af Huseftersynsordningen en betingelse for at tegne ejerskifteforsikring.
Ejendomsmægleren kan rådgive dig om forsikringsspørgsmål og økonomiske spørgsmål. Du kan også få rådgivning hos fx advokater, banker, privatøkonomiske rådgivere og forsikringsselskaber.
Quiz om boligsalg
Tag quizzenBoligejer.dk
Boligejer.dk er Erhvervsstyrelsens portal for boligejere. Her kan du blandt andet finde guides til køb og salg af boliger, en guide til finansiering af en ejerbolig, hvad du skal overveje, inden du selv sælger din bolig, og du kan fine korte beskrivelser over en række love, bekendtgørelser mv., som kan være relevant i forbindelse med køb og salg af ejendomme.